El leasing habitacional permite comprar una vivienda arrendándola con promesa de compraventa: cada mes se paga una renta y, al mismo tiempo, se ahorra en una cuenta especial hasta completar el precio. Lo regula la Ley 19.281, de 1993, y el Estado lo apoya con el subsidio DS 120, que se postula todo el año en el Serviu para viviendas de hasta 2.000 UF (unos $82.580.300 con la UF del 8 de noviembre de 2026), o 2.200 UF en zonas extremas. Para una vivienda de 1.200 UF, la fórmula del reglamento entrega 275 UF de subsidio, según el Minvu, DS N° 120 (V. y U.) de 1995, texto actualizado al 16 de marzo de 2016, artículo 23.
Ver los datos en una tabla
| Precio máximo de la vivienda (UF) | 2.000 UF |
| Subsidio máximo en el resto del país (UF) | 425 UF |
| Subsidio mínimo (UF) | 125 UF |
| Plazo máximo del contrato con subsidio (años) | 20 |
Leasing habitacional: qué es y cómo funciona
En un contrato de leasing habitacional participan tres actores: la sociedad inmobiliaria, dueña de la vivienda, que la arrienda con promesa de venta; el arrendatario promitente comprador, que paga la renta y ahorra, y la institución donde está la cuenta de ahorro. La Ley 19.281 autoriza a bancos, sociedades financieras y cajas de compensación a abrir las cuentas de ahorro para arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa (artículo 1). Las sociedades inmobiliarias deben inscribirse en un registro especial que lleva la CMF.
- Escritura pública: el contrato se firma ante notario y se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (artículo 26).
- Plazo: en los contratos con subsidio, la compraventa debe celebrarse en un plazo no superior a 20 años desde el contrato de arriendo (artículo 26).
- Sin cobros de la inmobiliaria: la sociedad no puede cobrar comisiones a los arrendatarios, aunque sí pedir garantías de cumplimiento.
- Seguro de desgravamen: si el arrendatario fallece, el seguro permite completar la compra.
- Atrasos: si tras la cobranza judicial quedan cuotas impagas, el plazo se amplía en tantos meses como cuotas adeudadas, hasta un máximo de 12.
Fuente: Ley 19.281, texto refundido publicado por el Minvu.
Subsidio de leasing habitacional DS 120: cuánto entrega
El subsidio se calcula con una fórmula que baja a medida que sube el precio de la vivienda: en el resto del país es 725 − 0,375 × P UF, donde P es el precio en UF, con un máximo de 425 UF y un mínimo de 125 UF. En el norte, en Chiloé y en las zonas extremas del sur la fórmula parte de un número mayor. Así, una vivienda de 800 UF recibe 425 UF, una de 1.000 UF recibe 350 UF y una de 2.000 UF, el mínimo de 125 UF. El reglamento suma 100 UF si la vivienda es parte de un proyecto de integración social y hasta 20 UF para obras de accesibilidad si hay una persona con discapacidad en la familia.
Ver los datos en una tabla
| Resto del país | Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta y Atacama | Provincia de Chiloé | Aysén, Magallanes, Palena, Isla de Pascua y Juan Fernández | |
|---|---|---|---|---|
| 600 | 425 UF | 475 UF | 525 UF | 600 UF |
| 800 | 425 UF | 475 UF | 525 UF | 600 UF |
| 1.000 | 350 UF | 400 UF | 450 UF | 525 UF |
| 1.200 | 275 UF | 325 UF | 375 UF | 450 UF |
| 1.400 | 200 UF | 250 UF | 300 UF | 375 UF |
| 1.600 | 125 UF | 175 UF | 225 UF | 300 UF |
| 1.800 | 125 UF | 125 UF | 150 UF | 225 UF |
| 2.000 | 125 UF | 125 UF | 125 UF | 150 UF |
| 2.200 | Sin dato | Sin dato | Sin dato | 140 UF |
| Zona | Fórmula (UF) | Máximo | Mínimo | Precio tope |
|---|---|---|---|---|
| Resto del país | 725 − 0,375 × P | 425 UF | 125 UF | 2.000 UF |
| Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta y Atacama | 775 − 0,375 × P | 475 UF | 125 UF | 2.000 UF |
| Provincia de Chiloé | 825 − 0,375 × P | 525 UF | 125 UF | 2.000 UF |
| Aysén, Magallanes, Palena, Isla de Pascua y Juan Fernández | 900 − 0,375 × P | 600 UF | 140 UF | 2.200 UF |
Fuente: Minvu, DS N° 120 (V. y U.) de 1995, texto actualizado al 16 de marzo de 2016, artículo 23. Ojo: es la versión del reglamento publicada por el Minvu con modificaciones hasta 2016; antes de postular conviene confirmar el monto vigente en el Serviu. ChileAtiende indica que el subsidio se descuenta del precio de la vivienda, que no se exige ahorro previo (aunque la inmobiliaria puede pedir un pago al contado) y que es requisito tener la cuenta de ahorro para leasing habitacional (ChileAtiende, ficha del Subsidio de Leasing Habitacional).
Ejemplo: cuánto queda por pagar después del subsidio
La tabla aplica la fórmula del resto del país a seis precios de vivienda y muestra cuánto queda por financiar con las rentas y el ahorro del contrato. Los montos en pesos usan la UF del 8 de noviembre de 2026 y cambian cada día con la inflación, porque el contrato y el subsidio se expresan en UF.
| Precio de la vivienda | Subsidio DS 120 | Saldo a financiar | Saldo en pesos | Subsidio sobre el precio |
|---|---|---|---|---|
| 800 UF | 425 UF | 375 UF | $15.483.806 | 53,1% |
| 1.000 UF | 350 UF | 650 UF | $26.838.598 | 35,0% |
| 1.200 UF | 275 UF | 925 UF | $38.193.389 | 22,9% |
| 1.500 UF | 163 UF | 1.337 UF | $55.204.931 | 10,9% |
| 1.800 UF | 125 UF | 1.675 UF | $69.161.001 | 6,9% |
| 2.000 UF | 125 UF | 1.875 UF | $77.419.031 | 6,3% |
Cálculo propio de Pauta Financiera con la fórmula del Minvu, DS N° 120 (V. y U.) de 1995, texto actualizado al 16 de marzo de 2016, artículo 23. Para ver qué es la UF y cómo se reajusta, revisa nuestra nota sobre el valor de la UF hoy.
¿Tu inmobiliaria o banco ofrece leasing habitacional o crédito hipotecario? Anuncia en Pauta Financiera y llega a familias que comparan cómo comprar su vivienda.
Ver formatos publicitariosRequisitos para postular al leasing habitacional
- Ser mayor de edad y estar inscrito en el Registro Único de Inscritos del Serviu, con una sola inscripción; los cónyuges no pueden inscribirse por separado.
- Ni el postulante ni su cónyuge pueden ser propietarios de una vivienda ni haber recibido antes una vivienda o un subsidio habitacional del Estado.
- Tener una cuenta de ahorro para leasing habitacional a nombre del postulante o de su cónyuge.
- No tener más de un contrato de arriendo con promesa de compraventa con una sociedad inmobiliaria.
Fuente: ChileAtiende, ficha del Subsidio de Leasing Habitacional. La postulación se hace durante todo el año en las oficinas del Serviu.
Leasing habitacional o crédito hipotecario: cómo comparar
La diferencia práctica es el pie: un crédito hipotecario exige tener ahorrado un pie antes de comprar, porque el banco financia solo una parte del precio, mientras que en el leasing la vivienda se usa desde el primer día y el ahorro se hace durante el contrato. El precio de esa ventaja está en la renta que fija cada inmobiliaria, que no se publica en un comparador oficial. Como referencia, el simulador de la CMF muestra que un crédito hipotecario de 2.000 UF a 20 años tiene un dividendo de entre $523.492 (Santander) y $566.015 (Bci), con CAE de 4,62% a 5,61% (CMF, Simulador de crédito hipotecario, consultado el 7 de noviembre de 2026). Las tasas al día están en nuestra nota de tasas hipotecarias hoy.
| Institución | Dividendo a 20 años | CAE a 20 años | Dividendo a 25 años | CAE a 25 años |
|---|---|---|---|---|
| Santander | $523.492 | 4,62% | $458.262 | 4,58% |
| BancoEstado | $531.749 | 4,83% | $468.170 | 4,82% |
| Banco Internacional | $539.180 | 5,02% | $480.968 | 5,11% |
| Coopeuch | $541.244 | 5,07% | $478.078 | 5,06% |
| Banco de Chile | $544.960 | 5,16% | $481.794 | 5,14% |
| Banco Falabella | $544.547 | 5,17% | $479.730 | 5,11% |
| Bice | $547.850 | 5,20% | $487.574 | 5,25% |
| Scotiabank | $563.951 | 5,55% | — | — |
| Itaú | $565.189 | 5,58% | $505.326 | 5,60% |
| Bci | $566.015 | 5,61% | $502.849 | 5,56% |
Fuente: CMF, Simulador de crédito hipotecario, consultado el 7 de noviembre de 2026. Crédito de 2.000 UF en UF a tasa fija, mutuo no endosable; dividendos con seguros. Las condiciones se actualizan en fechas distintas para cada banco.
Desde 2023, además, el Estado cubre a las inmobiliarias si una vivienda con subsidio se remata y el producto no alcanza a pagar la deuda: el Serviu entera el 100% del saldo no cubierto, con un tope de 200 UF por operación (Diario Oficial, DS N° 47 (V. y U.), publicado el 11 de mayo de 2023). Es una garantía para quien financia, no para el arrendatario, pero facilita que haya oferta. Si la opción es un crédito, revisa la comparativa de mejores créditos hipotecarios 2026 y el costo del seguro de desgravamen.
- 1993Ley 19.281Publicada el 27 de diciembre: crea el arriendo de viviendas con promesa de compraventa.
- 1995DS N° 120Reglamenta el subsidio habitacional para estos contratos.
- 2015DS N° 49Reemplaza la tabla de montos del subsidio (artículo 23).
- 2023DS N° 47Garantía estatal de remate de hasta 200 UF por operación.
Preguntas frecuentes sobre el leasing habitacional
¿Cuánto es el subsidio de leasing habitacional en 2026?
Depende del precio de la vivienda y de la zona: en el resto del país va de 125 a 425 UF según la fórmula del DS 120. Conviene confirmar el monto vigente en el Serviu.
¿Se necesita pie para el leasing habitacional?
Según ChileAtiende no se exige ahorro previo para el subsidio, pero la sociedad inmobiliaria puede pedir un aporte al contado. Sí es obligatorio tener la cuenta de ahorro para leasing habitacional.
¿Dónde se abre la cuenta de ahorro para leasing?
La Ley 19.281 autoriza a bancos, sociedades financieras y cajas de compensación a abrirlas. La cuenta recibe el ahorro mensual que, junto con las rentas, completa el precio de la vivienda.
¿Qué pasa si dejo de pagar el arriendo?
La inmobiliaria puede cobrar judicialmente. Si después de esa cobranza quedan cuotas impagas, la ley amplía el plazo del contrato en tantos meses como cuotas adeudadas, hasta 12, para pagarlas sin recargo.
Esta información es periodística y educativa, no una recomendación financiera. Revisa las condiciones y el costo total (CAE) con la institución antes de contratar.
