Leasing habitacional no Chile em 2026: o que é, quanto subsídio o DS 120 paga e como se compara com um crédito imobiliário

O leasing habitacional permite comprar um imóvel alugando-o com promessa de compra e venda: todo mês se paga um aluguel e, ao mesmo tempo, se poupa numa conta especial até completar o preço. É regulado pela Lei 19.281, de 1993, e o Estado o apoia com o subsídio DS 120, que se pede o ano todo no Serviu para imóveis de até 2.000 UF (cerca de $82.580.300 com a UF de 8 de novembro de 2026), ou 2.200 UF em zonas extremas. Para um imóvel de 1.200 UF, a fórmula do regulamento concede 275 UF de subsídio, segundo o Minvu, Decreto Supremo nº 120 de 1995, texto atualizado em 16 de março de 2016, artigo 23.

Num contrato de leasing habitacional participam três partes: a sociedade imobiliária, dona do imóvel, que o aluga com promessa de venda; o arrendatário promitente comprador, que paga o aluguel e poupa; e a instituição onde fica a conta de poupança. A Lei 19.281 autoriza bancos, sociedades financeiras e caixas de compensação a abrir as contas de poupança para arrendamento de imóveis com promessa de compra e venda (artigo 1). As sociedades imobiliárias devem se inscrever num registro especial mantido pela CMF.

• Escritura pública: o contrato é assinado em cartório e inscrito no Registro de Hipotecas e Gravames do Conservador de Bens Imóveis (artigo 26).
• Prazo: nos contratos com subsídio, a compra e venda deve ocorrer num prazo não superior a 20 anos desde o contrato de aluguel (artigo 26).
• Sem cobranças da imobiliária: a sociedade não pode cobrar comissões dos arrendatários, embora possa pedir garantias de cumprimento.
• Seguro prestamista: se o arrendatário falecer, o seguro permite completar a compra.
• Atrasos: se após a cobrança judicial restarem parcelas não pagas, o prazo se amplia em tantos meses quanto as parcelas devidas, até um máximo de 12.

Fonte: Lei 19.281, texto consolidado publicado pelo Minvu.

O subsídio é calculado com uma fórmula que cai à medida que o preço do imóvel sobe: no resto do país é 725 − 0,375 × P UF, onde P é o preço em UF, com máximo de 425 UF e mínimo de 125 UF. No norte, em Chiloé e nas zonas extremas do sul a fórmula parte de um número maior. Assim, um imóvel de 800 UF recebe 425 UF, um de 1.000 UF recebe 350 UF e um de 2.000 UF, o mínimo de 125 UF. O regulamento soma 100 UF se o imóvel fizer parte de um projeto de integração social e até 20 UF para obras de acessibilidade se houver uma pessoa com deficiência na família.

Fonte: Minvu, Decreto Supremo nº 120 de 1995, texto atualizado em 16 de março de 2016, artigo 23. Atenção: é a versão do regulamento publicada pelo Minvu com modificações até 2016; antes de se candidatar convém confirmar o valor vigente no Serviu. O ChileAtiende indica que o subsídio é descontado do preço do imóvel, que não se exige poupança prévia (embora a imobiliária possa pedir um pagamento à vista) e que é requisito ter a conta de poupança para leasing habitacional (ChileAtiende, ficha do Subsídio de Leasing Habitacional).

Exemplo: quanto resta pagar depois do subsídio

A tabela aplica a fórmula do resto do país a seis preços de imóvel e mostra quanto resta financiar com os aluguéis e a poupança do contrato. Os valores em pesos usam a UF de 8 de novembro de 2026 e mudam todo dia com a inflação, porque o contrato e o subsídio são expressos em UF.

Cálculo próprio da Pauta Financiera com a fórmula do Minvu, Decreto Supremo nº 120 de 1995, texto atualizado em 16 de março de 2016, artigo 23. Para entender o que é a UF e como se reajusta, veja nossa matéria sobre o valor da UF hoje.

• Ser maior de idade e estar inscrito no Registro Único de Inscritos do Serviu, com uma só inscrição; os cônjuges não podem se inscrever separadamente.
• Nem o candidato nem o cônjuge podem ser proprietários de um imóvel nem ter recebido antes um imóvel ou subsídio habitacional do Estado.
• Ter uma conta de poupança para leasing habitacional em nome do candidato ou do cônjuge.
• Não ter mais de um contrato de aluguel com promessa de compra e venda com uma sociedade imobiliária.

Fonte: ChileAtiende, ficha do Subsídio de Leasing Habitacional. A candidatura é feita o ano todo nos escritórios do Serviu.

A diferença prática é a entrada: um crédito imobiliário exige ter a entrada poupada antes de comprar, porque o banco financia só uma parte do preço, enquanto no leasing o imóvel é usado desde o primeiro dia e a poupança é feita durante o contrato. O preço dessa vantagem está no aluguel que cada imobiliária fixa, que não é publicado num comparador oficial. Como referência, o simulador da CMF mostra que um crédito imobiliário de 2.000 UF em 20 anos tem prestação entre $523.492 (Santander) e $566.015 (Bci), com CAE de 4,62% a 5,61% (CMF, Simulador de crédito imobiliário, consultado em 7 de novembro de 2026). As taxas do dia estão na nossa matéria de taxas de crédito imobiliário hoje.

Fonte: CMF, Simulador de crédito imobiliário, consultado em 7 de novembro de 2026. Crédito de 2.000 UF em UF a taxa fixa, mútuo não endossável; prestações com seguros. As condições são atualizadas em datas diferentes por cada banco.

Desde 2023, além disso, o Estado cobre as imobiliárias se um imóvel com subsídio for leiloado e o valor obtido não pagar a dívida: o Serviu paga 100% do saldo não coberto, com teto de 200 UF por operação (Diário Oficial, Decreto Supremo nº 47, publicado em 11 de maio de 2023). É uma garantia para quem financia, não para o arrendatário, mas facilita que haja oferta. Se a opção for um crédito, veja o comparativo dos melhores créditos imobiliários 2026 e o custo do seguro prestamista.

Quanto é o subsídio de leasing habitacional em 2026?

Depende do preço do imóvel e da região: no resto do país vai de 125 a 425 UF pela fórmula do DS 120. Convém confirmar o valor vigente no Serviu.

É preciso entrada para o leasing habitacional?

Segundo o ChileAtiende não se exige poupança prévia para o subsídio, mas a sociedade imobiliária pode pedir um aporte à vista. É obrigatório ter a conta de poupança para leasing habitacional.

Onde se abre a conta de poupança para leasing?

A Lei 19.281 autoriza bancos, sociedades financeiras e caixas de compensação a abri-las. A conta recebe a poupança mensal que, junto com os aluguéis, completa o preço do imóvel.

O que acontece se eu parar de pagar o aluguel?

A imobiliária pode cobrar judicialmente. Se depois dessa cobrança restarem parcelas não pagas, a lei amplia o prazo do contrato em tantos meses quanto as parcelas devidas, até 12, para pagá-las sem acréscimo.

Esta informação é jornalística e educativa, não uma recomendação financeira. Confira as condições e o custo total (CAE) com a instituição antes de contratar.